Quels recours pour un propriétaire face à un garant qui ne paie pas ?
Lorsque vous louez un logement, avoir un garant peut vous offrir une certaine sécurité en cas de non-paiement des loyers par le locataire. Cependant, que se passe-t-il si le garant lui-même ne respecte pas ses engagements ? Dans cet article, nous allons explorer les recours disponibles pour un propriétaire face à un garant défaillant.
Comprendre le rôle du garant
Avant de plonger dans les recours, il est essentiel de comprendre le rôle du garant dans un bail de location. Le garant est généralement une personne physique, souvent un proche du locataire, qui s’engage à payer les loyers si le locataire ne peut plus le faire[2].
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Avantages et risques du garant
Pour le propriétaire, avoir un garant offre une certaine sécurité financière, car si le locataire ne paie pas, le garant le fera. Cependant, cela expose également le propriétaire à un autre type de risque : que le garant se retrouve à son tour insolvable.
Démarches préalables : Communication et mise en demeure
Avant de recourir à des mesures plus drastiques, il est crucial de suivre certaines démarches préalables pour tenter de résoudre le problème amiablement.
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Lettre recommandée avec accusé de réception
La première étape consiste à envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception au garant, lui demandant de régler les loyers impayés. Cette lettre doit être claire et précise, en mentionnant le montant dû, la date de paiement attendue et les conséquences en cas de non-paiement.
Exemple de contenu de la lettre :
- Montant des loyers impayés
- Date de paiement attendue
- Conséquences en cas de non-paiement (recours à la justice, etc.)
- Mention de la possibilité de saisir un conciliateur de justice ou la commission départementale de conciliation
Conciliation amiable
Si le garant ne répond pas à la lettre recommandée ou refuse de payer, il est possible de tenter une conciliation amiable. Vous pouvez contacter un conciliateur de justice ou la commission départementale de conciliation pour aider à résoudre le conflit de manière pacifique[1].
Recours contentieux : Saisir la justice
Si les démarches amiables échouent, il est nécessaire de recourir à la justice pour récupérer les loyers impayés.
Saisir la commission départementale de conciliation
Avant de saisir le tribunal, vous pouvez saisir la commission départementale de conciliation. Cette commission peut aider à trouver un accord entre le propriétaire et le garant sans recourir à la justice[1].
Saisir le tribunal
Si la conciliation échoue, vous devez saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire compétent. Le recours au juge doit intervenir dans les délais légaux, généralement dans les trois ans à partir de la date à laquelle le paiement aurait dû être effectué[1].
Procédure judiciaire
Lors de la procédure judiciaire, il est important de fournir toutes les preuves nécessaires, notamment :
- Le bail de location
- Les justificatifs de non-paiement des loyers
- La lettre recommandée avec accusé de réception
- Toute correspondance avec le garant
Le juge peut ordonner le paiement des loyers impayés, ainsi que des intérêts de retard et des frais de justice.
Garantie loyers impayés (GLI) : Une alternative pour se prémunir
Pour éviter les complications liées à un garant défaillant, les propriétaires peuvent souscrire une garantie loyers impayés (GLI).
Fonctionnement de la GLI
La GLI couvre généralement le remboursement des loyers impayés, ainsi que les charges et les frais liés à la procédure d’expulsion du locataire. Certaines offres peuvent également inclure le remboursement des détériorations causées par le locataire et une protection juridique[3].
Avantages de la GLI
- Sécurité financière : La GLI offre une sécurité financière en cas de non-paiement des loyers.
- Procédure simplifiée : Les assureurs peuvent accompagner le propriétaire dans les démarches de recouvrement et d’expulsion.
- Frais couverts : Les frais de procédure, y compris les frais d’huissier et d’avocat, peuvent être couverts par l’assureur.
Tableau comparatif : Garant vs GLI
| Critères | Garant | GLI |
|---|---|---|
| Sécurité financière | Dépend de la solvabilité du garant | Couvre les loyers impayés et les charges |
| Procédure | Démarches amiables puis judiciaires | Procédure simplifiée avec l’aide de l’assureur |
| Frais | Frais de justice à la charge du propriétaire | Frais de procédure couverts par l’assureur |
| Limite de garantie | Dépend des ressources du garant | Limite fixée par l’assureur (montant et durée) |
| Complexité | Peut être complexe en cas de garant défaillant | Plus simple et structuré |
Conseils pratiques pour les propriétaires
- Vérifier la solvabilité : Vérifiez toujours la solvabilité du garant et du locataire avant de signer le bail.
- Souscrire une GLI : Envisagez de souscrire une GLI pour vous prémunir contre les impayés de loyer.
- Documenter tout : Gardez une trace de toutes les communications et transactions avec le locataire et le garant.
- Agir rapidement : Ne tardez pas à agir en cas de non-paiement des loyers pour éviter des complications supplémentaires.
Exemple concret : Un cas de garant défaillant
Imaginez que vous avez loué un logement à un locataire qui a fourni un garant. Après plusieurs mois, le locataire cesse de payer les loyers et le garant refuse de prendre le relais. Vous envoyez une lettre recommandée avec accusé de réception, mais le garant ne répond pas. Vous décidez alors de saisir la commission départementale de conciliation, qui échoue à trouver un accord. Finalement, vous devez saisir le juge des contentieux de la protection pour obtenir une ordonnance de paiement.
Citation de M. Dupont, propriétaire :
"J'ai cru que avoir un garant me protégerait contre les impayés, mais j'ai quickly réalisé que cela pouvait également devenir un problème. Heureusement, j'ai pu récupérer mes loyers grâce à la justice, mais cela a été un processus long et compliqué."
Face à un garant qui ne paie pas, un propriétaire dispose de plusieurs recours pour récupérer les loyers impayés. Il est crucial de suivre les démarches préalables de manière systématique et de ne pas hésiter à recourir à la justice si nécessaire. La souscription d’une garantie loyers impayés peut également offrir une sécurité financière supplémentaire et simplifier les procédures en cas de non-paiement.
En résumé, être préparé et informé est la clé pour naviguer dans ces situations complexes et protéger vos intérêts en tant que propriétaire.
